Ein Vermieter, der Gewinne erzielt, muss diese mit seinem persönlichen Steuersatz versteuern. Je nach Einkommen kann der Steuersatz bis zu 45 Prozent betragen. Auf die gezahlten Steuern werden zusätzlich der Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls die Kirchensteuer hinzugerechnet, so dass selbst konfessionslose Vermieter bis zu 48 Prozent Steuern auf ihre erzielten Mieteinkünfte zahlen müssen.
Es gibt jedoch einen „Steuertrick“, der den Gesamtsteuersatz bis auf 15,82 Prozent herabsenken kann. Hierbei kaufen private Investoren die Immobilien nicht selbst, sondern gründen eine Kapitalgesellschaft, in den meisten Fällen eine GmbH, die als Käufer agiert. Diese Art der Konstellation wird auch oft als „Vorschalt-GmbH“ bezeichnet. Die Grunderwerbssteuer ist im Falle einer Privatperson oder einer Vorschalt-GmbH gleich hoch.
Der Steuer-Vorteil einer Vorschalt-GmbH liegt jedoch darin, dass eine Kapitalgesellschaft niedrigere Ertragssteuern zahlt. Somit fallen auf die Mieterträge lediglich 15 Prozent Körperschaftssteuer an und der Solidaritätszuschlag von 5,5 Prozent auf die Körperschaftssteuer. In der Summe werden 15,82 Prozent Steuern erhoben. Dies ist im europäischen Vergleich die günstigste Möglichkeit für Immobilieninvestoren. Somit bleiben 84,18 Prozent der Mieterträge NACH Steuern übrig.
Wichtig zu wissen ist, dass die Tätigkeit einer GmbH immer zu gewerblichen Einkünften führt, und somit grundsätzlich eine Gewerbesteuer anfällt. Diese entfällt jedoch, wenn Firmen ausschließlich den eigenen Grundbesitz verwalten. Dieses Gewerbesteuerprivileg gilt, solange die Immobilienkapitalgesellschaften nur eine reine Vermögensverwaltung ausüben. Aus diesem Grund dürfen beispielsweise Bauplanungen, Sanierungen oder Hausmeisterdienste nicht ausgeführt werden, da diese zu den grundstücksmarkttypischen Tätigkeiten gehören.
Wenn die Gesellschaft nebenbei Zinserträge erzielt, indem sie ihr angesammeltes Kapitalvermögen anlegt, ist das aus Sicht des Finanzamtes kein Problem.
Da die Gewerbesteuerbefreiung den größten Vorteil einer Vorschalt-GmbH darstellt, sollten Investoren deshalb besonders auf die gesetzlichen Bestimmungen achten.
Der Nachteil dieser Konstellation ist, dass Wertsteigerungen von Immobilien dauerhaft steuerpflichtig sind. Privatpersonen haben hingegen eine zehnjährige Spekulationsfrist. Somit müssen Privatpersonen, die eine Mietsimmobilie seit mindestens zehn Jahren besitzen und diese mit Gewinn verkaufen, keine Steuern zahlen.
Zudem können die eingesparten Steuern durch die Vorschalt-GmbH nur zur Schuldentilgung oder zur weiteren Vermögensanlage genutzt werden. Wenn der Investor selbst über die Gewinnausschüttung profitieren möchte, fallen darauf eine Abgeltungssteuer von 25 Prozent plus Solidaritätszuschlag an.
Die Vorteile einer Vorschalt-GmbH
| Immobilienerwerb als … | Privatinvestor | Gesellschafter Vorschalt-GmbH |
| Anschaffungspreis der Immobilie | 3.000.000 | 3.000.000 |
| Grunderwerbssteuer | 180.000 | 180.000 |
| Jährlichen Mieteinkünfte | 200.000 | 200.000 |
| Steuerbelastung | ||
| Einkommenssteuer ( 45 %) | – 90.000 | – |
| Körperschaftssteuer (15 %) | – | – 30.000 |
| Solidaritätszuschlag | – 4.950 | – 1.650 |
| Steuern gesamt | – 94.950 | – 31.650 |
| Steuerbelastung in Prozent | 47, 48 % | 15,82 % |
| Mieteinkünfte nach Steuern | 105.050 | 168.350 |
| Vorteil der Vorschalt-GmbH | 63.300 |
Quelle: Börse Online 8
Stand:22.02.2016
Voraussetzung des Rechenbeispiels: Erwerb einer vermieteten Immobilie für drei Millionen Euro ohne Kredit durch Privatperson in Hessen (Grunderwerbssteuer sechs Prozent) und anschließend Weitervermietung mit Einkünften von 200.000 € vor Steuern.